資格試験の創設物語

平成16年ごろまでは…アパートの本が売れた

塾長・黒木貞彦は昭和43(1968)年に税理士試験に合格し、税理士事務所を開業しました。昭和47(1972)年に宅地建物取引士試験に合格し、不動産関係の研究を始めました。
そして、平成6年に「アパート・マンション経営に成功する法」を日本実業出版社から(3刷)、平成9年に「事典■アパート経営成功法」を中央経済社から(7刷)、平成12年に「アパート経営成功の秘訣」を中央経済社から(12刷)上梓しました。このように、アパート経営に関する本は大ヒットし、アパートセミナーの講師としても大活躍しました。ところが平成16(2004)年8月の12刷を最後に本はピタリと売れなくなりました。
この頃、アパートや賃貸マンションに空室が目立ち、経営に失敗するオーナーが続出し、土地オーナーはアパートの建築を控えるようになったのです。

平成20年からは…戸建貸家の本を書いた

アパートの本が売れなくなって、4年間研究を重ね、アパート経営を熟知した塾長は、新しい土地活用は「戸建貸家」であると確信しました。
平成20年に「高収益を実現する『新貸家』経営成功の秘訣」をダイヤモンド社から上梓し、さらに、平成22年に「土地オーナーのための『貸家』経営のすすめ」を中央経済社から上梓しました。
しかし、イマイチ土地オーナーや業界関係者に浸透しておりません。

東京発の広告は地方には適応しない

平成27年から相続税法が改正されて、課税が強化されましたが、これをビジネスチャンスとし、大手住宅メーカーが一斉に相続税節税対策を売り物にして、「アパート建築の大攻勢」をかけています。
実は人口が増加する傾向にある大都市圏と人口が著しく減少する地方では、賃貸住宅のニーズは全く異なっています。それを知らない大手住宅メーカーは、東京発の広告を、地方に向けて発信するのですが、地方には全く適応しません。
地方では、アパートは現在30%の空室が生じており、アパート経営は10年以上前に消滅した旧いビジネスモデルです。地方で供給過剰のアパート経営をしても必ず失敗します。数千万円の財産を失い節税どころの話ではありません。
大手住宅メーカーのアパート経営をすすめる新聞の全面広告を見る度に、「アパートは失敗するから、建築をストップさせて、土地オーナーを守らねばならない」と念仏の如くつぶやきながら、憤りを感じています。

「貸家経営の革新」は社会貢献事業

6年間一人が叫び続けても、成果が上がらなかったため、老骨にむち打ち、「賃貸経営の革新」を社会貢献事業として、一般社団法人・貸家経営塾を創設し、新資格試験(貸家経営アドバイザー・貸家経営診断士)を立ち上げることにしました。
(1)一般社団法人・貸家経営塾では
住宅市場の現状を伝える活動を展開します。そして、社会のニーズに適応して、「狭い賃貸住宅」から「広い賃貸住宅」の提供へと「賃貸経営の革新」を図り、貸家経営アドバイスをします。
(2)新資格試験は
新資格試験は、住宅市場の現状を広く社会に伝える活動をスピードアップさせることを狙い、しかも、合格者を同志として結集して、「賃貸経営の革新」を早急に実現するために実施するものです。
「貸家経営アドバイザー」は、「賃貸経営診断」をし、空き家などがあれば「リフォレント企画」を受託します。そして「貸家経営アドバイス」を通じ「賃貸経営の革新」を提案するコンサルタントです。
また、「貸家経営診断士」は、「財産管理」業務として①「個人B/S診断」②「財産組み換え指導」③「不動産所得コントロール」を受託した後、実際に「戸建貸家」を新築する場合には「貸家新築企画」を受託して、土地の選択や企画立案などを行うコンサルタントです。

 

 

一般社団法人 貸家経営塾
塾長  黒木貞彦
(広島文化学園大学客員教授・税理士)