アパートやマンションは狭く、生活音が響くので敬遠される【アパマン経営】

  

 

①賃貸住宅は何故狭いのか?
共同住宅のアパートや賃貸マンションの借家人の不満は 「生活音が響いてプライバシーが保てない」、「床面積が狭い」ことです。
現在の賃貸住宅が狭いのは、住宅が少ない時の貸し手市場で、造れば借家人はいるとの発想から、投資効率を最優先させ、最小単位の部屋をできるだけたくさん造り、収益を上げてきたからです。

 

②供給過剰のアパートを今も新築している
ところが、1968(昭和43)年に住宅の需給バランスが一致し、これ以降は住宅の供給が過剰で、空き家がドンドン増えています。それでもなお、借り手のニーズを無視して、狭い賃貸住宅を供給し続けています。

空き家が出るのは必然の結果なのです。

 

③アパートは空室になり必ず失敗する
借家人(お客様)のニーズ(要望)を調べることなく、オーナー(売る側)の独断で投資効率のみを優先して造った作品を並べているのですから、売れないのは明白です。「おやめなさい!借家人(お客様)はいませんよ!」

空き家のアパートは解体するか売る【アパマン経営】

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①アパートの時代は終わった
人口減少社会を迎えると同時に、人口の都市への集中が進み、大都市の交通の便利が良い所では、共同住宅も生き残っていますが、その立地条件が悪い場所では、共同住宅はアパートで30%、賃貸マンションでは20%の空室が出ています。一般的には共同住宅の時代は終わったと考えるべきでしょう。
共同住宅は交通が便利な立地の物件のみ生き残ります。

 

②アパートの空き家対策はムダ
しかし、根本的に世帯数に対して供給過剰となっていますから、現在の空き家がなくなることはありません。賃貸住宅オーナーは必死に空き家をなくすため、リフォームを繰り返して努力しますが、ほとんど無駄な努力に終わります。空き家対策はやるだけ無駄です。

 

③アパートは解体か売却処分する
アパートは建築してから20年以上経過したものは、迷わず解体してガレージにするかRA(戸建貸家)を2棟新築します。建築年数が20年以内のものは1棟売りを検討するべきです。

アパートは供給過剰で空き家になる【アパマン経営】

 

①戦後23年間は住宅不足の時代
終戦直後の1945年には420万戸の住宅不足でした。その後、住宅の建築が進み、1968年に住宅数と世帯数のバランスが取れて、この23年の期間が「住宅不足の時代」でした。

 

②住宅不足時代に活躍したアパート
「共同住宅」は木造系のアパートとコンクリート系の賃貸マンションの総称ですが、住宅不足時代に生まれた「生活の知恵」というべき存在です。 
1棟の建物の中を何戸かに区分して使いますから、敷地は最大限に活用され、多数の世帯が入居できます。投資効率が良く、満室になれば利回りも最大になります。

 

③空き家急増によりアパートは消える
1968年から50年間、持ち家の戸建住宅や分譲マンションもドンドン建築されましたが、賃貸住宅もドンドン建築されました。2018年の調査では、空き家が5年間で26万戸も増えて、846万戸となっています。

令和時代の賃貸経営は戸建て貸家(RA)のみ【RA経営】

 

①新築するRA投資
35年間住宅ローンを払い続けて人生が終りになる、マイホーム(分譲住宅・分譲マンション)の購入を止めた借家人がRA に入居します。
賢明なサラリーマンの方は自分のライフステージに合わせてRAを転居しながら、一方では所有地に

RA投資(新築 )を始め、財産形成をします。

 

②中古のRA投資
また、新築RAだけでなく、空き家や中古物件は「リフォレント®」し、中古RAとして安い家賃で市場に供給されはじめ、多様なRAの市場が形成されます。「リフォレント」とは「リフォーム」と「レント」の合成語で、商標登録済みです。「リフォレント」の意味は、リフォームをして貸すことです。

 

③RAは必ず普及する
今、「所有の時代」から「RAの時代」を迎える「夜明け」の時です。
実は、戦前は住宅の75%がRA(戸建貸家)だったのです。ゆったりと暮らしていました。