分譲マンションは管理費と修繕費が高額【マイホーム】

 

①管理費の内容 
マンション管理費の主なものをピックアップしますと、エレベーター保守費、機械式駐車場保守費、受水槽保守費、など高額負担のものがあります。管理費が高くつく要因として大きく2つあります。

 

②過剰な設備の維持費
1つは当初設備の問題で、最初から設置されている設備の点検・保守費、運用費が高いものがあります。
例えば、機械式駐車場の場合には、平面駐車場に比べ、ものすごく点検・保守費がかかります。大型のマンションでは、プールや会議室などがある場合も、保守・メンテナンス費用が高額です。
こうした設備は撤去もできず、永久に点検・保守費や運用費がかかります。
 
③管理収入が減少する
2つ目は、管理収入の問題です。駐車場や駐輪場の貸付料や、貸店舗の家賃収入などは管理費収入となり、管理費の支払に補填されることがあります。この場合に、駐車場や店舗が空きになり、収入が入らなくなることがあります。その収入減少は最終的に管理費の増額になってきます。

分譲マンションの終末期の対策【マイホーム】

 

①建物はガレキになる
実はコンクリートの建物は,60年くらいで建替えが必要になり,配管などの設備は30年で取換えが必要になります。つまり,建築後30年〜60年の間に大修繕か建替えが必要になるのです。これが,マンションの終末期の問題と言われ,これから社会問題化します。
終末期の対策は,次の3つが考えられます。

 

②建替えまで所有者が住む
建物は建築後60年は持つようですから,それまではとにかく住み続ける決意をすることです。

 

③売却し,終末期から逃げる
30年以上経過しまと,建物代金はほとんどゼロですから,共有となっている土地の持ち分代金く
らいしか手に入りません。
それでも売り,体が動けるうちに,都心の賃貸住宅に転居する作戦です。

 

④第三者に貸して運用する
安く売りたくないので,第三者に賃貸し,自分は都心の賃貸住宅に住みます

分譲マンションの建て物は永久には存在しない【マイホーム】

 

①夢は消えてゆきます
「夢のマイホーム」と言われるように、マイホームは夢を買っているのです。特に分譲マンションは、立地条件が都心に近く、立派な建築物で住宅設備機器も高級感があり、3LDKと広い。展示物を見に行くと、誰でも買いたくなってしまいます。

ハウスメーカーは「夢」を売り、買う人も「夢」を買っているのです。

 

②建物は必ず消滅します
しかし、その実態は、建物は鉄骨鉄筋コンクリート造りですが、税務上の法定耐用年数は47年となっており、47年で財産価値はゼロになるのです。

何故、永久に建物が存在すると考えるのですか。公共の建物も約50年で解体されているのです。

滅びゆく分譲マンションは、未来のガレキの購入なのです。

 

③終末期の問題が発生します
分譲マンションの場所は市内かその周辺になりますから,比較的立地条件が良くて,近くに病院やスーパーがあると思われます。
この分譲マンションの所有者は,住宅ローンを払い終わり,年金暮らしをしている高齢者です。ゆったりと老後を過ごす予定でいましたが,思いも寄らず,終末期の大問題が襲いかかってきます。

分譲マンションはやがてガレキになる 【マイホーム】

 

①減価償却資産
高級外車を2,000万円で購入しますと、毎年減価償却し、耐用年数の6年でゼロになります。これを減価償却資産といいますが、建物も同じです。
分譲マンションを購入する人は、将来にわたり財産価値があると思い込んでおられますが、税務上の耐用年数は47年。

将来、建替えが必要で、建替え時点での財産価値はゼロになります。建替えるとその時に、買取り資金が再び数千万円必要になるのです。
この点から、分譲マンションはガレキなのです。

 

②終末期問題
建替え時期ですが、配管などの設備は30年程度で交換する必要が生じ、コンクリートの寿命は通常は60年程度ですから、早くて建築後30年、途中で大修繕をしても、60年後には建替えが必要になります。

 

③最後には住居を失う
しかし、実際には建替えはできず、土地の持分の2~3坪程度を売却し区分所有権を解消し、解体することになるでしょう。
このように、分譲マンションは、47年以後には財産価値はゼロになりますから、購入すべきではありません。購入してしまった人は、損失は覚悟のうえで、できるだけ早く売却する必要があるのです。