マイホームを中途で売却すると必ずローンが残る【マイホーム】

①債務超過額
図表の一番外の曲線は、住宅ローンの借入残高の曲線です。借入残高は最初は減少が少ないことを表しています。
次のラインが不動産の建物と土地の売却価額です。不動産の売却価額よりも借入残高が多いので、外の曲線との差額が「債務超過」の金額になります。不動産（建物と土地）の価額は購入時より急激に減少してゆくのに対し、借入残高の減少が少ないため、不動産を売却処分しても借入金が残るのです。この債務超過額は不動産がなくなっても購入者が支払うべき債務です。

②建物の売却価額
建物は、税務上の耐用年数は20年ですから、20年経過するとゼロになります。20年経過後は「建物解体費」が坪当たり3万～4万円必要になり、土地の売却価額より手取額は減少します。

③土地の売却価額
土地神話では地価は上昇すると信じられていましたが、土地の需給関係からしますと、地価のトレンドは長期に下落してゆきます。特に郊外の造成地は、購入価額の3分の1になり、それでも売れなくなります。