人口減少社会は分散から集中へ動く【住宅市場】

 

             

 

   

   ★2005(平成17)年頃をピークに人口は減少し始めました。

 ★2050年に向けて人口が25.5%も減少していく予測です。

 ★人口減少社会ではこれまでのライフプランは通用しません。

 

①将来予測
国土審議会の2050年の予測ですが,総人口は3,300万人減少し,9,515万人になります。2005(平成17)年に比べ(以下同じ)25.5%も減少します。若年は約938万人減少し,821万人となり,53.3%の減少です。高齢人口は約1,188万人増加し,3,764万人になり,46.1%増加します。
2050年の総人口の構成比によりますと、高齢人口は39.6%にも達し,約4割は高齢者となっています。

 

②人口減少社会で人生設計を見直す
人口の減少により、住宅地は分散から集中への転換が強制されます。これからはコンパクトシティーの「居住誘導区域」内に集中して暮らすことになります。
住宅ローンを35年間払い続けて残した郊外の自宅は、人が住めなくなり、貸すことも、売ることもできない負動産になるのです。
その負動産のために35年間ローンを払い続けて人生を終わる「ライフプラン」は変更するべきです。
社会環境の変化によって、これまでは「自宅を買うと一人前」と言う看板でしたが、これからは「RA投資で財産形成」の看板を新しいライフプランの基本にするべきです。 

 

本年は、このブログが最後です。         

ご愛読ありがとうございました。

来年もどうぞよろしくお願いいたします。

新年は元旦に、お耳よりなお話を用意しております。 

こうご期待を・・

それでは、良いお年をお迎えくださいませ。       

      

 

サラリーマンができるRA投資【RA経営】

 

             

 

   

   ★地方では土地を貸す、売却する、財産の組換えをする。

 ★所有土地の老朽アパートを解体し、RAを新築する。

 ★空き家・自宅をリフォームして賃貸(リフォレント)する。

 

①地方での不動産活用
上の図表のように、新鮮味のある活用方法はありません。
土地のみを貸すのは収益性が低いですが、上物(うわもの)が不要ですから、賃貸借契約がしっかりしていれば、リスクのない活用です。
ガレージ、コインパーク、定期借地権の設定などで活用します。広い土地を持ったオーナーが自分で建物を建て借金するのを嫌って、定期借地権の設定を希望する傾向があります。
土地の価額は地方では需要が減少するため、トレンドは低下傾向です。早めの売却処分が有利です。ましてや老後の自活資金のために流動資金化すべきです。収益性のない不動産も買換えをします。

 

②「RA」に人気が集中
下の表のとおり、自己所有地に「RA」を新築する。老朽アパートを解体して「RA」を新築する。自己資金で土地を購入して「RA」を新築する。 「空き家」や「自宅」をリフォームして賃貸する。中古物件を購入し、リフォームして賃貸する。キーワードは広めの「RA」です。
自宅を買わず、RA投資を優先してください。

 

 

 

 

 

 

RA経営によって老後の準備が出来る【RA経営】

 

             

 

   

   ★老後の自活資金(生活費+介護費用)は9,826万円と試算。

 ★自活資金-年金収入=老後の不足資金が合理的な計算です。

 ★年金収入は「各人の年金」に応じて大きく差異があります。

 

①老後の自活資金と不足資金
上の図表では、「老後の自活資金」は9,826万円になります。この「老後の自活資金」から、3つのパターンの年金を差し引くと、「不足資金」が計算されます。

 

②年金収入に大差あり
下の図表の不足資金の計算の一番上から説明します。夫婦共稼ぎで共に厚生年金だと、9,000万円もの収入があり、不足資金は826万円。このケースでは妻の勤続年数によって、年金収入が少なくなることがあります。
次に、ご主人のみが会社員の場合には、厚生年金が6,000万円の収入があり、不足資金は3,826万円になります。
最後に夫婦とも自営業者の場合は共に国民年金となり、3,000万円しか収入がなく、不足資金は6,826万円にもなります。
これらの年金収入は推定による概算値です。

 

③不足資金の準備ができる
この不足資金の貯蓄が必要になりますが、給与収入から貯蓄するのは工夫が足りません。RA投資によって財産形成を図ってください。マイホームを買う前にRA投資にチャレンジしてください。

 

 

 

 

 

 

子育てには予想を超えた多額のお金がかかる【賃貸住宅】

 

               

 

   

   ★子どもを育てる費用や教育費用が多額にかかるようになった。

 ★子どもを大学まで進学させるので教育費用が多くかかる。

 ★大学生になると初任給くらいの教育費が必要になる。

 

①小・中学生の教育費用
学校外活動費用は上の表のとおりです。小学校では公立が約21万円、私立が56万円で、私立は公立の2.7倍と大きな差があります。
中学校では私立と公立がほぼ同じ水準になっています。
この内訳をみると、小学校では学習塾費の割合が最も高いものの、習い事の費用(芸術文化、スポーツ、教養などの合計)はこれを上回っており、習い事にも多くを支出しています。中学校では学習塾費の割合が突出して高く、進学に向けた費用にシフトしています。

 

②大学生への支出
下の表は、居住形態別の生活費のグラフです。支出面からみますと、「自宅」が168万円、「学寮」が186万円、「下宿間借り」が219万円となっています。
大学生になると、家庭からの支出が過大となり、在学中は親が余程の収入を得ていないと家計のほうは赤字になります。
自宅を買わないと住宅ローンの支払がないため、存分に教育投資ができます。