立地が賃貸経営成功の勝敗を決める【RA経営】

             

   ★店舗付RA、高級RA、子育てRA・シルバーRAに分類できます。

 ★店舗付RAはビジネス用に1階を店舗または事務所の仕様にします。

 ★高級RAは富裕層向けで,社長・支店長・技術者の自宅用です。

 

①立地に適応する借家人を絞り込む
このブログは人口流入が続く東京都心を除き、人口が減少する地方都市を対象としています。
上の図表は地方都市の立地条件に応じた借家人を選定したものです。
まず、借家人を絞り込み、その借家人のニーズにマッチしたRAを建築することが「RA経営の成功の秘訣」です。
図表の下に表示しましたが,RAの4種類の仕様を,左から順に「店舗付RA」「高級RA」「子育てRA」「シルバーRA」と名称を付けました。以下,この名称で表示します。

 

②ビジネス立地
●市内中心部では,ビジネス用の店舗・事務所付きの「店舗付RA」と富裕層の「高級RA」に向いています。
●高級住宅地の場合には,「高級RA」を供給しましょう。
●市内一円では,ビジネスに向く場所であれば,「店舗付RA」が向きます。この場合,RAに駐車場があれば,来客は可能ですから,必ずしも交通至便でなくても構いません。

 

③子育て立地
●市内一円で,「子育てRA」も候補になります。この場合は「広く」「安く」がニーズですから,地価の安い立地が喜ばれます。若い人達ですから,中心部から少し離れたところでも大丈夫です。
●周辺部でも,「子育てRA」は大丈夫です。学校が近くにあり,バス停や駅が近ければ問題はありません。
●造成地は,郊外になりますが,RAを将来,建売住宅として売却する予定であれば,造成地に建築することも可能です。

 

④高齢者立地
●市内一円で,「シルバーRA」も候補になります。この場合は,近くに病院,医院があり,スーパーに歩いて行けるところで,平地が望まれます。小さなRAで十分です。

 

 

 

幸福の神様からのプレゼント!

             

今年も2月3日に節分を迎えます。
「幸福の神様」から ブログ愛読者10名様に本をプレゼントします。
2/10、抽せんにより当選者を決定し、本「RA投資マニュアル」(福田功・黒木貞彦著、中央経済社)を、お送りします。
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〈応募方法〉
下記にアクセスして、お問合せフォーマットに必要項目をご記入の上、送信ください。
*お問い合わせ内容欄に、「本のお届け先住所」をご記入ください。
     〆切:2月8日(土)

 

 

 

 

RAを建築するための総合企画の立案【RA経営】

             

   ★RA経営は装置産業ではなく「経営」です。

 ★専門家のサポートを受けて計画を立案します。

 ★家賃査定-設計デザイン-工事費予算の調和を図ること。

 

①総合企画の立案
人口減少社会で、しかも空き家が846万戸もある社会では、建てれば借家人が入居してくれると言うのは昔話です。
RA経営は「経営」ですから、経営戦略がなければ成功しません。単なる装置産業ではないのです。
そのため、オーナー自らが学習し、RA経営士のサポートが必要なのです。オーナーの唯一の味方として、経営戦略を策定するRA経営士に相談してください。

 

②立地診断~借家人の選定
図表①立地診断は、地域全体のトレンドを見極め、その土地の特性をチェックし、周辺環境をリサーチします。
目の前の空き地にRAを建てるなんて無謀なことはお止めください。RA経営士の客観的評価を加えてください。ハウスメーカーに相談しても、彼等は建築の営業をしていますから無意味です。
立地がOKなら周辺施設から図表②の借家人を決めます。

 

③経営戦略的とりまとめ
図表③家賃査定もRA経営士によって査定します。図表④建築デザインを個性的に決定し、図表⑤工事費予算を決めます。
図表③~⑤は何度もシミュレーションをします。試行錯誤の繰返しです。
例えば、風呂のグレードを上げると工事費予算が増加します。それが家賃のUPになるのか?など調和を図ります。
総合プランがまとまりますとオーナーがOKをして、実行計画に進みます。

 

子供を育てる人が熱望するニーズ【RA経営】

 

             

   ★毎日,子供を「静かにしなさい」と叱らないで育てたいのです。

 ★「子育て人」としては「子供は伸び伸び育てたい」と熱望。

 ★子育てをするには,子供と遊べる庭が欲しいのです。

 

①音からの解放
●「アパートよりRAでゆっくり暮らしたい」。アパートでは,隣の人や上下階に住む人に気を遣いながら暮らすので,日々落ち着かないため,RAでゆっくり暮らしたいのです。

●「上下,隣戸の音など気にしたくない」。2階でテーブルの椅子を動かしただけで,1階に大きな音がする場合もあります。木造の場合には話し声が聞こえます。水洗トイレの水を流す音も気になります。
子供がいてドスンドスンとすると「静かにしなさい」と常に叱らなければなりません。

 

②プライバシーを守りたい
●「プライバシーは守りたい」。アパートでは共同の廊下などの話し声が聞こえ,隣の玄関のドアの開閉もすべてわかります。共同住宅の場合はプライバシーは望めません。
●「自分の部屋が欲しい」。共同住宅の場合には書斎は無理です。

 

③子供は伸び伸び育てたい
●「子供は伸び伸び育てたい」。子供は飛び跳ねて大きくなっていきます。「静かにしなさい」と叱らないで育てたいものです。
●「庭が欲しい」「駐車場はすぐそばがいい」。子育てのためにも庭が欲しいものです。ガーデニング,バーベキューパーティも庭があれば開けます。ガレージも近くがいいのです。
これらのニーズは,広めの賃貸マンションでも対応できますが,やはり,庭付き,ガレージ付きのRAのほうが満足度は高くなります。