RA(戸建貸家)の所得金額の計算【RA経営】

 

 

 

           

   ★家賃収入は空き家が多い市場では値上げは期待できません。

 ★減価償却費と支払利息が減少するので年々所得は増加します。

 ★所得金額は他の所得と合算し所得税・住民税が課税されます。

 

①所得金額の計算
所得金額は、収入金額から必要経費を差し引いて計算します。必要経費は、固定資産税を計算、減価償却費を計算、借入金利子を計算します。これらの計算を集計すると、図表のとおり12年間の所得金額が計算できます。
 
②必要経費
さて、必要経費の中身ですが、固定資産税は最初の3年間は少なくて、4年目から多くなります。
減価償却費は、税制改正ですべて定額法になりましたから、毎年同じ金額になっています。購入金額を耐用年数で割った数字です。
借入金利子は、金融機関に支払う元利均等返済額のうち、必要経費になるのは、支払利息だけです。元本部分は必要経費にはなりません。
図表の収支計算の一番右の欄は、差引所得金額ですが、これが税務上の不動産所得の金額で、課税対象額になります。

 

③所得税が課税される
最初の年が66,000円のみの黒字ですが、2年度は283,000円の黒字になり、その後は年数が経つにつれて、支払利息が減少するため、黒字が多くなります。
所得金額は他の所得と合算され所得税・住民税が課税されます。

 

RA経営による手取資金の計算書【RA経営】

 

 

           

   ★修繕費は耐用年数の20年間で建築費の30%と試算されています。

 ★修繕費は建築価額1,200万円×30%=360万円は必要です。

 ★資金残は手取金を一切使わずすべて貯蓄した場合の計算です。

 

①1年目の手取り金
1年度の金額をチエックしましょう。家賃収入は月額14万円×12か月分で,168万円です。30年まで増減変化はさせていません。
支出の部ですが,1,400万円の借入金,金利3.5%,借入期間20年間の元利均等返済額は,81,193円となり,12か月分は974,316円ですので,974,000円と記入しています。
固定資産税と都市計画税は概算,保険料は3万円としました。
そうしますと支出の合計は1,123,000円となり,収入金額との差額が557,000円(4年経過後は507,000千円)の資金残がでてきます。

 

②修繕費が必要です
毎年の所得金額が若干でますから,所得税や住民税が少しはかかります。それに,15年くらいで住宅設備の修繕費がでてきますが,これらを無視して,資金残を累計していきますと,10年経過時点で552万円。15年経過で805万円。20年経過時点で1,059万円の資金が残ります。

 

③20年後の手取り
20年以降は借入金の返済がゼロになりますから,急に資金残が増加します。25年経過時点で1,799万円。30年経過時点で2,540万円となります。これは手取金は使わずすべて貯蓄したときの計算です。

 

 

RAを新築するときのモデル【RA経営】

 

 

 

             

   ★RAの品質を上げても家賃には相場があり限度があります。

 ★妥当な家賃を決め年間家賃収入の10倍を投資額の限度にします。

 ★建築価額が予算に合わない場合には建築は中止し経営しません。

 

①家賃査定 
家賃収入は月額14万円、年間168万円としています。RAは差別化商品とはいえ、周囲の賃貸マンションなどの世間相場があり、RAのグレードを上げたからといって、無制限に家賃を上げることはできません。

 

②投資額の算定
年間家賃収入の(1)に対し建築費合計は(10)のバランスを取ります。建築価額が予算より高い場合は建築を中止します。無理にリスクの高い経営をすべきではありません。
家賃を「安く」するためには、建築費は「ギリギリ」まで押さえなければなりません。RAの経営を成功させるには、品質の良いものを安く造るのが最大のポイントです。

 

③エクステリアの予算
エクステリア関係として、外構、造園、植木、ガレージ舗装など、200万円。このエクステリアはRAをグレードアップさせる役目を担っていますから、効果的に整備しましょう。
土地は所有している遊休地を使います。土地を借入で購入すると採算は取れません。

 

 

RAの建築費の投資予算の限度額【RA経営】

 

 

 

 

             

   ★RAの建築費1,200万円,エクステリア200万円が目標。

 ★(年間家賃収入)÷(投資額)=(投資収益率)は10%欲しい。

 ★(年間家賃収入)×10=(限界投資額)として経営します。

 

 

①建築費の目安
RAのデザインは,建築する土地の状況によって,一つ一つが異なり,それぞれの現場で,整地代や基礎工事代などが異なりますから,建築価額は個別に見積もりをとるのが正解です。
目安としては、2階建24坪,木造,かなり厳しい坪単価ですが坪単価を50万円とすれば,本体価額1,200万円。エクステリア(外構工事)200万円。合計1,400万円が1棟分です。

 

②家賃月額14万円
ガレージ2台分込みの家賃収入を月額14万円としますと、年間では14万円×12か月=168万円です。
この投資収益率は,上のとおり,年間家賃収入が168万円で,投資額が1,400万円であれば,12%のになります。

 

③限界投資額の計算
ところで,経営として成り立つ投資額はどのように計算すればよいかを検討します。
はじめに,家賃収入の見込み額を慎重に協議しながら決定します。RAのを建売住宅とした場合の家賃収入をベースに,その周辺の家賃相場も参考に,借家人の負担能力も想定しながら決めます。そして,12倍し,年間家賃の収入見込み金額を決めます。その年間家賃収入を10倍(投資収益率が10%は欲しいので)して投資額を求めます。
例えば,年間家賃収入が168万円では,その10倍の1,680万円が投資額の限界になります。このように家賃収入⑴に対し投資額⑽とのバランスを戦略的に決めるのです。
ハウスメーカーは高額なRAを押売りしますから、家賃収入見込みの10倍を超えるものはキッパリと断って下さい。