月別: 2020年5月

 

 

 

    　　

　

★銀行借入返済可能額は年間収入から必要経費を差し引いた額。

★前記の可能額を全額返済に充てると返済が短期間で終了します。

★借入金の返済が終了した後は手取金が年金のように使えます。

 

①借入返済可能額
入金は、月額10万円として、年間の家賃収入120万円です。
支出は，固定資産税等と火災保険料で15万円，差し引き金額105万円が「銀行借入返済可能額」になります。実際には年数が経てば，修繕費や管理費が必要ですが，ここではゼロと考えています。

 

②返済額の表
表⑵は，借入金1,000万円，金利3.0％，11年から13年の返済期間別の「月額」と「年額」の元利均等返済額，それに「返済期間全体の金利合計」を計算した表です。

 

③自己年金を作る
12年の「年額」返済額は約99万円ですから，12年間は，手取金額はほぼゼロになります。ところが，13年目から，借入金の返済額はありませんから，⑴の105万円が毎年の手取金になります。これを「自己年金」と呼んでいます。
このように，借入金を短期間で返済すれば，返済終了後の手取金を増やすことができます。例えば，給与がある50歳でＲＡの経営を始めて12年間で借入金を返済し，退職した63歳からの手取金を多くする作戦です。

 

 

 

●不動産所得の収入金額など●

不動産所得の収入すべき時期は、契約により支払日が定められているものはその支払日である。 　［未収入の家賃であっても支払日に収入に計上する］

 

 

●不動産所得の必要経費のポイント●

少額減価  償却資産	青色申告所を提出する中小企業者が平成18年4月1日から令和４年3月31日までの間に取得した  減価償却資産で３０万円未満のものは全額必要経費（合計３００万円まで）に算入できる。  （令和２年の改正で適用対象法人の範囲に縮小あり）
支払利息	不動産所得の金額の計算上生じた損失のうち、必要経費に算入した土地等を取得する  ために要した支払利息に相当する部分の金額は、なかったものとみなし損益通算できない。

 

 

　　        　　　

（１）滞納家賃も「収入金額」に
収入金額は，家賃，権利金，更新料などです。共益費や管理費も，受け取るものは収入金額になります。
収入金額の計上時期ですが，たとえ，未収の家賃でも，契約により支払日が定められているものは，支払日に収入があったものとして収入に計上します。家賃の滞納がたくさんあるときは大変です。滞納分も収入金額になりますから，お金が入ってこなくても所得税が課税されます。
借家人が行方不明などで，回収不能が確実になった時点で，貸倒れとして必要経費に算入されます。

 

（２）「必要経費」とは
必要経費は固定資産税、火災保険料、修繕費、減価償却費、支払利息、管理費などです。上の表の「●不動産所得の必要経費のポイント●」でポイントを２つ示しました。30万円未満の少額減価償却資産は，合計300万円まで必要経費に算入できます。住宅設備の取替えなどに活用してください。損失のうち土地を借入れで購入した支払利息は損益通算ができません。

 

 

 

 

 

●不動産所得とは●

①	土地  ・  建物などの不動産貸付けから生じる所得（家賃、貸間代、権利金、更新料、名義書替料） は不動産所得となる。
②	広告などのため、土地や建物の一部（へいや壁）を利用させる場合の使用料、も不動産所得となる。
③	駐車場として一定期間貸し付ける場合の使用料は不動産所得になる。 [一時的に自動車を預かる有料駐車場の駐車料は事業所得または雑所得になる]
④	ＲＡ業の共同管理のための太陽光発電設備にかかる余剰売電収入は不動産所得になる。 [主として売電を目的とした太陽光発電設備から生ずる売電収入は事業所得または雑所得になる]
⑤	事業的規模は、[貸し付ける独立した室数がおおむね１０室以上]、　[独立家屋の貸付はおおむね ５棟以上]　により判定する。
	[土地の貸付の場合はおおむね１０契約を１棟に換算して適用する]
	[共有者は独立した室数および独立した家屋を有しているものとして判定する]
	[事業的規模になると、専従者給与が支給でき、６５万円の青色申告特別控除が受けられる]

 

　　

          　　　

★第三者（借家人）からの家賃収入で借入金が返済できます。

★不動産所得は土地建物等の不動産の貸付けから生ずる所得。

★契約による支払日に，未回収であっても収入金額に計上します。

 

(１)　受取家賃は不動産所得
ＲＡの受取家賃で借入金を完済しますと、そのＲＡはオーナーの財産になります。実に有難い話ですが、この受取家賃は毎年の「不動産所得」になりますから、「収入金額」から「必要経費」を差し引いて「不動産所得」を計算し、確定申告が必要になります。税理士に頼めば有料で処理してもらえます。

 

(２)　事業的規模について
不動産を貸付ける件数が多くなりますと、税務上の特典があります。５棟10室の基準があって，この基準以上の規模であれば，事業的規模となり，青色専従者給与が支給でき，複式簿記で帳簿を整理すると，65万円の青色申告特別控除が控除できます（２０２０年分以後は原則５５万円に引き下げられます。ただし、電子帳簿を保存している場合またはe—Ｔaxで確定申告を行っている場合は６５万円）。

 

 

 

 

 

 

        　　　

★空き家のオーナーが空き家を活用する対策です。

★空き家をリフォレントすると家賃は低くできます。

★リフォレント障害要因を除去します。

 

①オーナーのメリット
オーナーのメリットは、空き家が活用できること、リフォームの費用が少なければ、収益性が高いこと、そして貸せない物件と判明したら、一気に処分をすることです。

 

②借家人のメリット
広い物件が安く借りられるメリットがあります。ＲＡの中古物件になりますが、もともと持ち家ですから、部屋数も多いし、広々としています。ガレージが1台分しかないかもしれません。庭は十分な広さがあるでしょう。
上の図表の⑤ですが、オーナーがリフォーム代が出せない場合に、借家人がリフォーム代を出して借家人の好みに合わせてリフォームする方法があります。この場合には家賃の値下げが必要です。
この方式は、ごく最近の話で「ＤＩＹリフォーム」と呼ばれています。

 

③リフォレントの収支予算
オーナーが自己資金を300万円でリフォームをし、月額家賃6万円で貸した例です。お金が年間62万円入り、不動産所得が32万円になります。
自己資金を出さず、借入金10年返済金利3.5％で概算3万円の月額返済額になり、キャッシュフローが26万円になります。
空き家で固定資産税を払い続けるよりトクになります。