RAのtaneの趣旨

誤った常識の蔓延

世の中に不思議なことに、誤った行動規範が常識となって、深く考えることなく当然のこととして行動をしていることがあります。

 

不動産に関しては(A)「マイホームの取得」(B)「賃貸住宅の建築」の2つの誤った常識があります。

 

(A)マイホームの取得

マイホームの取得は将来の「財産形成」になると固く信じ込み、35年の住宅ローンを借りてマイホームを取得します。

 

ところが、市内中心部では平地の土地が高いため、郊外の団地や田舎の土地になります。住宅地は郊外に拡散し、ドーナツ化現象が進んでいます。

 

35年ローンを払い終えたとき、そのマイホームの場所は車が乗れないと「買物難民」や「医療難民」になるのです。子供は大都市で生活しており、両親のマイホームには帰ってきません。

 

老夫婦のマイホームは「住めず」「売れず」「貸せず」負動産になってしまうのです。また、分譲マンションは47年(法定耐用年数)でゼロになります。

 

つまり、マイホームも分譲マンションも「財産形成」にはならないのです。

 

35年間に及ぶ住宅ローンの返済の苦しみは一体何だったのでしょうか?

 

(B)賃貸住宅の建築

大ハウスメーカーの販売攻撃に合って、休耕田や畑、宅地の遊休地に「相続税の節税になる」と固く信じ込み、アパートを建築します。

 

実は、アパートの建築による相続税の節税効果は建築直後が最大で、建築後20年(法定耐用年数)経つと、節税効果はゼロになるのです。

 

そんなことは、誰からも説明もなく、アパートの供給過剰で空室が生じ、アパート経営に失敗するのです。

 

住宅市場のトレンドを知ること

マイホームも賃貸住宅も住宅を新築すると優遇する政策が、第2次世界大戦後、永々と続けられているのです。

 

これは住宅の建築を景気対策と位置づけ、建築業界、ローンを販売する金融機関の増収を狙ったものです。これらの企業を発展させる目的であり、日本国民の住宅政策を考えたものではありません。

 

(A)マイホームの取得

マイホームを取得しますと、住宅ローン控除により、大幅な所得税の節税ができます。

 

マイホームの取得に国民全員が動き、建築用地が不足するため、宅地造成により郊外に住宅が拡散したのです。

 

(B)賃貸住宅の建築

空き地にアパートを建築しますと、固定資産税が6分の1になる優遇措置があります。

 

それに本当は「入口」の建築当初だけの相続税の節税効果なのですが、大ハウスメーカーは20年後の「出口」の節税効果が「ゼロ」になることを言わず、オーナーにアパートを建築させているのです。

 

その結果、住宅市場には、新築住宅があふれ、空き家の山が846万戸(2018年10月1日時点)となっているのです。

 

塾長は、住宅新築の優遇政策を一時的にストップさせ、空き家の解消をすべきことを主張し続けています。

 

令和の生き方

RAとは、借りる立場の需要者(A)からは「借りるマイホーム」であり、オーナーの立場の供給者(B)からは「一戸建貸家」のことです。

 

RAは「新築RA」だけでなく、自宅や空き家をリフォームして貸す(リフォレント)「中古RA」もあります。

 

(A)借りるマイホーム

令和の時代は マイホームを取得して郊外に住むのを止めて、市内のRAに住むのが正解です。

 

マイホームを取得すると転居ができず、足カセになるのです。子育て中は都合の良い場所のRAを 必要な期間だけ借りて、ライフステージに応じて、どんどんRAに転居するのです。

 

子育てが終わってからマイホームの取得を検討するべきです。

 

(B)RA経営

アパートの共同住宅は、住宅不足時代の建造物ですから、最早、古い時代の住宅です。

 

アパートの弱点は「狭くて子育てができない」こと、「生活音が響きプライバシーが保てない」ことです。

 

令和の時代はアパートに代わり、一戸建てRAが中心になるのです。

 

第2次世界大戦前はアパートでなく賃貸住宅はほとんどが一戸建貸家だったのです。

 

RA経営はこれから賃貸住宅の主流となるものです。

 

RAのtaneの情報

これから始める「RAのtane」のコーナーでは、RAを普及させるため、幅広い知識を提供いたします。

 

一つの情報のタイトルに合わせ、情報の分類を表示いたします。

 

大きく「法律」「税法」「不動産」の3つの部門に分け、「不動産」の部は、さらに次の7つに細かく分類します。

 

「住宅市場」「空き家」「マイホーム」「RA経営」「アパマン経営」「ワンルーム投資」

 

RAの種をまき、二葉が出て、RAの大樹が育つまで種をまき続けます。

 

これから、大量に情報を提供しますので、読者の方は必要な項目を読んでください。

 

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RA経営士の養成

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