RA経営士合格のススメ

1．空き家の原因は陰謀である

住宅新築優遇政策は戦後70年間に及ぶ陰謀である
- 国家
  
  建築業界に対する景気対策として活用
- 政治家
  
  個人の選挙の支持者を支援する
- 建築会社
  
  企業の利益の追求を最優先する
- 銀行
  
  住宅ローン販売を推進する
- マスコミ
  
  広告主に有利な発信をする
コントロール不能な住宅市場

企業が、自分の利益を追求する余り、住宅市場は無政府、無政策、コントロール不能になっています。その結果、マイホーム取得者やアパートのオーナーは被害者となっています。
住宅の過剰供給

受住宅が過剰に供給され、空き家が846万戸生じています。

2．結果として社会問題が山積み

無政策に住宅の供給を続けた結果は次に示すとおり、「経済・社会環境が変化」し、社会問題が山積みとなっています。

経済・社会環境の変化

自宅取得志向の陰謀（1-A参照）

自宅取得志向の高まりは戦後に始まりました。これは政府の新築優遇政策、ハウスメーカーと金融機関の儲けを目指した「はかり」ごとなのです。
土地神話で地価が上昇し、賃金もUPしたので、住宅ローンの負担が相対的に減少し、自宅取得志向が常識化しました。
ドーナツ化・スプロール化（4-C参照）

都市中心部に住宅地が不足したため、郊外に住宅地が無秩序に拡散し、ドーナツ化・スプロール化現象が起きました。
都市中心部は空洞化・スポンジ化が進みました。
人口減少と都市集中（6項参照）

三大都市圏の土地の面積は、日本の国土の9％に相当します。その中に、日本の人口の51％が集中しています。
これから2050年に向け人口は30％減少し、大きく膨らんだ風船が70％にしぼみます。大都市も地方もしぼみます。
高齢化と長寿（7項・24項参照）

平均寿命は終戦直後の1947（昭和22）年に男性50.1歳、女性54.0歳でしたが、急速に延び、2018（平成30）年には男性81.25歳、女性87.32歳となりました。
「人生わずか50年」と言っていた時代より30歳以上も長生きになったのです。100歳以上の高齢者が67,824人に上り、「人生100年時代」を迎えています。
両親は自活するも自宅に住めなくなる（7項参照）

自宅取得志向の波に巻き込まれ、郊外の高台に自宅を購入しましたが、その持ち主の両親は35年の住宅ローンを払い終え、早65歳になりました。
子供は大都市に暮らし、両親の自宅には帰ってきません。両親は子供が面倒をみてくれないので老後を自活することになります。
両親は、やがて車に乗れなくなり、「買い物難民」「医療難民」となり、自宅に住めなくなるのです。
郊外の自宅が「負動産」になる（1-B参照）

両親は郊外の住めない自宅から脱出し、都市中心の賃貸住宅に戻ってきます。
そのとき、郊外の自宅の建物はゼロ、土地は購入時の3分の1に下落し、「住むに住めない」「売るに売れない」「貸すにも借り手がいない」ものになり、放置すると、維持費と固定資産税がかかり続ける「負動産」になります。
アパートや賃貸マンションはゴミとして廃棄処分

アパートや賃貸マンションは床面積が狭く、「子育て世代」は住めないので、郊外の広い自宅を購入したのです。
ここ3年間でアパートが大量供給されましたが、借家人が不在で、ゴミとして廃棄処分せざるを得ません。
現在、狭い賃貸住宅は431万戸も空き家になっているのです。
分譲マンションはガレキです（1-C参照）

分譲マンションは会計学的には、減価償却資産ですから、耐用年数の47年間で建物はゼロになります。
土地の持ち分は2坪程度で、100万くらいでしょうか？建物の解体費が多額にかかりますから、その負担を考えますと、土地代もゼロです。この点からガレキの購入で将来の財産価値はありません。
47年で終末期を迎えますが、建て替えはほとんど不能ですし、出来たとしても再び数千万円の購入費用が必要です。購入者は一刻も早く、売り逃げるべきです。
自宅の購入から賃貸住宅に（2-E参照）

狭いアパートから広い分譲住宅や広い分譲マンションへと、購入しましたが、住宅ローンを払い終わった後の自宅の財産価値はほとんどゼロになります。
住宅ローンを払い続けて人生を終わることがないように、子育て期間中（35歳～55歳）は自宅を買わず、家族の必要に応じて賃貸住宅に、ドンドン住み替えていくのです。
戸建て貸家のRAがヒット中（3-A参照）

広い戸建て貸家のが賃貸住宅市場にほとんど供給されていません。は「子育て世代」「富裕層」「高齢者」に大人気です。は一戸建て25坪程度のミニサイズで、マイホーム仕様の賃貸住宅です。
大都市圏でも地方でもヒット中です。は新築だけでなく、空き家や中古物件のリフォレントもです。
賃貸住宅市場が主流になる

戦前の東京でも、75％が賃貸住宅だったのです。
コンパクトシティー化で各都市の中心に「居住誘導区域」が設定されます。
賃貸住宅市場が活性化します。も多様化し、あらゆる種類の賃貸住宅が供給され、だれでも借りられるようになります。戦前のように、都市中心の75％が賃貸住宅に戻ります。